The Office de Consultation Publique de Montréal (OPCM) is holding sessions starting on January 28th for a residential development in Ahuntsic-Cartierville, which would replace some of the city’s worst slums with 7 affoardable apartment and condo blocks, and a neighourhood park.
The proposed development is a LeCorbusier-inspired towers-in-the-park ideal, a model which has been criticized for creating impersonal housing blocks, isolated within an unpopulated or even dangerous greenspace, which ultimately fail to integrate into the wider neighbourhood. However, in this case the site is already isolated by a highway, two major traffic trough-fares and a parkinglot, so perhaps creating a dynamic internal space is the best case scenario.
And, for the tenants of Place l’Acadie and Place Henri-Bourassa, anything will be a better than the decrepit, unsanitary buildings currently located on the site.
Current (left) and planned (right) residential development at Places L’Acadie and Henri-Bourassa. Images extracted from Groupe Tyrone’s Plan préliminaire de revitalisation des Places Acadie et Henri-Bourassa – mise à jour – 25 septembre 2008
The Société d’habitation et de développement de Montréal (SHDM) and Groupe Tyrone, a private residential developer, bought the properties from the the Sagman family last April. The Sagmans were reputed to be some of the most neglectful slum-lords in the city: at the time of the purchase city inspectors identified 7000 infractions of basic sanitation regulations in 21 apartment buildings, including persistent leaks, mold, fungus and a diversity of vermin.
At this time, a third of the apartments have already been demolished, and the developer has plans “quasi-totally” take down the remaining buildings. The SHDM has put $600,000 towards helping families temporarily re-locate and the displaced tenants will be given priority access to the newly-constructed social and affordable housing units, which should be available in 2010.
The developer is applying for zoning changes to allow building heights between 7 and 16 stories. The planned development is to include 1300 housing units, of which 216 are to be social sousing, 480 affordable condominiums (under $200,000), and 600 rental units geared to elderly people.
Some of the buildings are to have large, family-friendly apartments with private entrances and 3-5 bedrooms on the bottom 3 floors. The buildings at the corner of Boulevard Acadie and Henri-Bourassa have some commercial space on the ground floor, and the complex is to include a daycare. The developer also plans to construct a sound barrier along Highway 15.
A first information session will be held January 28th, 7:00 pm at the Première église évangélique arménienne sise au 11455 rue Drouart. Individuals and organizations will be able to comment on the project at a second session on February 18th, 7:00 pm, in the same location. Lots of relevant documentation can be found on the OCPM website.
Top Image: Place de l’Acadie – Vue d’Ensemble, version préliminaire – Campanella et Associés Architects. Submitted to the OPCM by the developer, Groupe Tyrone.
15 comments
Il y a plein de quartiers à Montréal (Rockhill, Hamptead, Côte-Vertu/Cavendish, Cavendish Mall à côte-st-luc, Galeries d’Anjou, rues Sherbrooke et Maisonneuve) qui ont des grandes tours d’habitation, et il n’y a pas de problèmes «à la Corbusier» (comme on voit dans les banlieues en France).
En fait, la solution est très simple: des loyers élevés qui gardent les pauvres (les B.S.) à l’extérieur.
La raison pourquoi les appartements existants sont insalubres est la présence de B.S. Les faibles loyers qu’ils payent ne sont pas suffisants pour permettre un entretien permettant de garantir la salubrité des lieux, et comme ces gens là ne sont pas assez responsables pour avoir un emploi (ni pour obtenir l’éducation nécéssaire), ils ne seront pas assez responsables pour entretenir convenablement leurs logements. Ajoutez à ça les taxes usuraires demandées par la ville de Montréal (les cols bleus à $45/heure pour couper le gazon ou pour tenir le camion d’asphalte, ça revient cher à la longue), et on a des taudis garantis.
La vie serait tellement belle s’il n’y avait pas de pauvres. Il faudrait refouler les B.S. dans des grands ensembles situés en banlieue lointaine, comme Ste-Julie, Kirkland, St-Bruno, Hudson ou Lorraine (on notera que ces municipalités n’ont aucun programme de HLM).
Hi, it’s me again, with a new name.
Ignoring M Naimard’s revanchist discourse, he does bring up an important point — high rents & land values (and the ensuing clientele) prop up the other Corbusiertowns, and thus they are spared the problems their structures would likely lead to — for now. We might be tempted to wait 30 years, after the value has dropped, and find out what happens to these places.
That said, this is a pretty ghastly plan they’re proposing, and Spacing Readers should flock to the consultation to oppose the project, their copies of Jane Jacobs in hand.
It seems Montréal is still stuck on the impulse to put “NATURE!” everywhere to solve urban problems. This is the anti-urban solution. (See the Pins-Parc interchange.)
Across the US & Canada, cities are finally getting the message and demolishing these types of housing-park colonies, replacing them with complexes that fit better into the street grid, are less stigmatizing, are lower to the ground, are more mixed in terms of income levels of the tenants, etc. Regent Park is probably a salient example. In Montreal, there is talk of mirroring this trend with the Habitations Jeanne-Mance.
For many on the “left”, form is of no consequence, the function of giving the po’ folks housing is really the most important part. It’s important, but I do agree with the idea that the complexes like the one proposed here have mostly failed, necessarily turn into degenerate areas, and the disadvantaged deserve better than to live in dysfunctional urban islands.
Another thing, in an age where even the Gazette is now warning us about peak oil, I don’t see how this complex does much to inspire walking or bike-riding. There’s nothing to walk to. Putting a few shops in the bottom will likely do for foot traffic as much as it does at the corners of rue Vincent-d’Indy & ch. Côte-Ste-Catherine (not much).
I would suggest that the project should use higher ground-coverage levels, shorter buldings, a walk-able street grid and actual parks generously scattered about. There are numerous examples of high-density, smaller-scale infill buildings in the Plateau one could learn from.
Maybe this would cost more to build, but a mistake of this kind would cost more over the long run.
La racine de tous ces problèmes est la ségrégation par activité. Un quartier pour travailler, un quartier pour magasiner, un quartier pour s’amuser, un quartier pour dormir et baiser, tout ça cause un paquet de voyages qui seraient inutiles dans un quartier mixte.
Durant les 20 dernières années, j’ai eu le bonheur de travailler à environ 1 km de chez-moi pendant près de 15 ans, chose impensable dans un quartier non-mixte.
Sur mon pâté de maisons, en plus des maisons, on trouve un garage, un plombier, un ébéniste, des bureaux, une compagnie d’excavation et un studio de cinéma. Si on augmente le rayon à un pâté de maison, on peut ajouter un studio d’enregistrement, un autre garage, des commerces, restaurants & salle de spectacles, un centre communautaire, une compagnie de portes et fenêtres, un vieil entrepôt qui sert (trop) souvent de studio de cinéma et un passage à niveau. Je peux vivre des semaines sans sortir de mon quartier (qui est desservi par deux stations de Métro — trois si on s’aventure dans le quartier voisin).
Pas besoin de bagnole pour y vivre, même s’il y a toujours du stationnement (et pas de vignettes).
Le projet avec ces tours renforce la ségrégation des activités; il faudrait que le rez-de-chaussée de tous les immeubles abrite des commerces, et mieux encore, les façades donnant sur l’autoroute devraient être des immeubles à bureaux.
J’ai été étonné de voir à New-York des immeubles où les étages inférieurs étaient des bureaux, et les étages supérieurs des logements. Il y a de ça aussi à Chicago. Pourquoi absolument tout séparer? Est-ce que l’équilibre de la civilisation est menacé si quelqu’un habite juste à côté d’un lieu de travail?
Pour en revenir au B.S., pas loin de chez-moi, il y a un pâté de maisons entièrement occupé par des HLMs, et de l’autre côté des rues, on trouve des maisons unifamiliales en rangée. Au moins, ça évite la constitution de ghettos. Au lieu d’avoir UN immeuble de B.S. dans l’ensemble, les étages inférieurs pourraient y être consacrés. Et si ça brime les sensibilités des riches, ces logements pouraient même avoir une entrée séparée sur une autre façade de l’immeuble…
Même chose à Côte-des-Neiges, où les rues de quasi-taudis (la plupart rénovés récemment) alternent avec les rues bordées de duplex semi-détachés chics. Encore là, on évite la formation de ghettos.
Avec la crise énergétique qui nous pend au nez, il est important de voir à minimiser les gaspillages, et ce n’est certainement pas avec des environnements peu denses qu’on y arrivera. Il est possible d’avoir de la haute densité vivable. Le secret est de bien mélanger le tout.
Avant l’invention des ascenseurs, à Paris, ce sont les immeubles qui étaient mixtes: commerces ou boutiques d’artisans au rez-de-chaussée et à l’entresol, riches bourgeois au premier et second étages, fonctionnaires et artisans (la classe moyenne d’alors) du troisième au cinquième, et chambres de serviteurs (ou étudiants) au sixième (ces fameuses chambres avec une lucarne donnant sur les toits). Bien que ce ne soit plus strictement le cas, Paris demeure mixte, et cela en fait une ville très intéressante à habiter, car nul n’est tenu à de longs trajets pour faire ses courses.
C’est possible dans mon quartier (un vieux quartier), pourquoi ne serait-ce pas possible dans les nouveaux quartiers???
Pourquoi donc les propriétaires négligents sont-ils trop souvent de la même ethnie????
Pourquoi personne ne semble s’intéresser sur la mocheté évidente du projet tel qu’il est présenté sur la maquette? L’architecture et l’échelle des immeubles fait encore un peu trop “grands ensembles”…
J’habite Saint-Henri, une courtepointe composée au niveau résidentiel d’HLM, de condo, de locatif et de quelques unifamiliales ça et là.
J’ai une vue imprenable depuis le deuxième étage sur une cour d’HLM. Oui, des gens pauvres y habitent. Certains doivent être aptes au travail, d’autres non. Certains sont nés ici ou viennent d’ailleurs. Quelques uns ont manifestement des comportements étranges. On peut associer ceux-ci à des problèmes d’adaptation à notre manière de vivre, à la négligence mais aussi la maladie mentale qui rime bien souvent avec pauvreté.
Pauvreté et négligence peuvent parfois aller de pair. C’est un raccourci facile que de les associer toutes les deux à tous les coups. Il ne faut pas perdre de vue que beaucoup de riches ou de compagnies à numéro propriétaires de logements peuvent être tout aussi négligents (et encourager le laxisme des locataires; l’inverse peut certainement s’avérer tout aussi vrai).
Je crois fermement que la problématique des taudis et de l’insalubrité ne pourra jamais être résolue si les gens qui souhaitent la solutionner sont font preuve d’autant d’étroitesse d’esprit.
…I live right across from the Habitations Jeanne-Mance, and I find it works amazingly well for a towers-in-the-park housing project. It’s clean, well maintained, amazingly free of graffiti. As well as the towers, it also has 2-storey family townhouses with their own entrances and yards, and I am in love with the families who have turned their useless grass yards into oh-so-useful gardens, bless their souls. The park element is indeed used, with children playing in the summer and kids skating in the winter, plus the cegep students hanging around soaking up the sunshine and playing hacky sack.
Compare this to another smaller project just a bit east at St-Timothée and Robin. Again, towers in the park, and again some a few low-rise buildings. But the park element is decorative and unused, and the low-rise buildings have only massive solid balconies, no yards nor private entrances, making the whole place seem colder and less human-size.
…et ça serait quelle éthnie exactement, tous ces propriétaires négligeants?
Dans le bon vieux temps quand le Québec était tout blanc à part quelques chinois pour nettoyer les chemises et quelques autochtones qu’on n’avait pas encore tués, il y avait autant, sinon plus, de taudis. Donc, ma conclusion farfelue est que la couleur de la peau n’a rien à faire avec sa capacité ou sa volonté d’entretenir ou non son immeuble.
Maintenant qu’on est une société pleine de couleurs, on a des propriétaires, bons ou gratte-sous, de toutes les couleurs aussi.
I think one of the problems is that there is no street grid or history of one here – much like the Blue Bonnets site. They are both just large swaths of land reached by a few boulevards or expressways that happen to run nearby. If the city simply developed a street grid, this towers- in-the-park would be less common. and perhaps, a more a la carte development via many developers (as opposed to one developer) could produce a much more interesting and compelling urban, rather than suburban fabric.
The city should not be competing with suburbs in trying to attract residents in order to curb sprawl. The city needs to be creating its own product – one it is very successful and experienced at building – that is, an urban fabric showcased with the original city of Montreal. The people who want to live in the city want to do so because of the vibrancy of the street life.
Also, if we want to get more people onto the island, shouldn’t we be using the land more efficiently?
(L’ethnicité en question n’est pas une couleur de peau, mais une mentalité).
Pourquoi une grille de rues? C’est **PLATTE**.
Paris est intéressante précisément parce qu’il n’y a pas de grille de rues. Les rues serpentent, ou se terminent contre une maison. Souvent, on a des perspective.
À Montréal, à cause de la grille de rue carrée, il n’y a pratiquement pas de perspectives. Les seuls endroits intéressant sont dans les diverses discontinuités de la grilles (rue Jean-Talon, rue Briand à Ville-Émard, etc.).
Well, it doesn’t have to be a square “grid”. That said, a square grid is better than NO grid.
Une mentalité?! Uh, sure, ok… donc, autrement dit, tu n’aimes pas les propriétaires avec une “éthnicité/mentalité” négligeante. Bon, moi non plus, on est d’accord, group hug.
Si on compare MTL à Paris pour l’architecture et l’urbanisme, bien sûr qu’on est perdant. Heureusement, sur le plan humain et qualité de vie, on est gagnant.
J’ai remarqué que les touristes européens apprécient surtout son allure américaine : de grands boulevards, des tours au centre-ville, de grands appartements et de gros électroménagers, et avec la majestueuse Saint-Laurent par exemple on ressent le côté “grands éspaces” du Canada.
Les Américains adorent l’aspect européen : tout en français, de l’histoire et le Vieux, on peut marcher partout ou prendre un métro propre et efficace, des quartiers avec cafés et rues commerçantes et petites boutiques et parcs, une densité et une échelle faites pour l’humain et non pas l’auto.
Qu’ils aillent dans le parc industriel à St-Laurent ou bedon autour du centre d’achats Fairview, et on verra s’ils trouveront une densité faite pour l’humain…
La seule ville que je connais qui n’a pas d’étalement urbain est Male : http://cache.virtualtourist.com/2571899-MALE-Maldives.jpg
If you were to design a medium-security prison facility for families, it might look exactly like the illustration above. The “garden” in the center looks like an ideal place for the inmates to spend their “yard time.”
I think Jean Naimard’s comments capture the arrogant puppet-master mindset that leads to “planners” creating easily surveyed spaces like the ones that would be created by this mini-Ville Radieuse.